Рынок открывается с 1 июля: как купить или продать землю по новому закону

Уже через кілька днів українці зможуть вільно купувати і продавати землю сільськогосподарського призначення, а сумнозвісний мораторій стане історією.

Для запуску ринку депутати ухвалили серію законопроєктів, у яких визначаються основні правила для всіх його учасників. Ще низку документів Верховній Раді лише належить схвалити.

У будь-якому разі ключові документи готові, і земельна реформа – на низькому старті.

Проте далеко не всім зрозуміло, як земельний ринок працюватиме, як і де продаватимуть землю, що для цього потрібно, якою буде ціна та чи можна буде інвестувати в гектари.

Питань багато і кожне з них вимагатиме ґрунтовного аналізу. Це ще попереду, а поки що ЕП відповідає на базові запити українців.

Яку землю можна продавати і купувати

Йдеться про землю сільськогосподарського призначенння. В Україні 42 млн га аграрних угідь. На переважну частину – 41 млн га – з 2002 року до 1 липня 2021 року поширювалася дія мораторію на продаж.

Дві третини останніх – 27 млн га – це земельні ділянки (паї), розподілені у 1990-х роках серед 6,9 млн працівників колгоспів та колгоспних пенсіонерів. Саме цю землю тепер можна продавати і купувати.

Під забороною купівлі-продажу залишаються державні та комунальні сільськогосподарські землі.

Хто має право купувати землю

Поки що лише українці як фізособи. З 1 липня 2021 року до 2024 року право на придбання землі буде тільки у фізичних осіб. З 2024 року землю зможуть купувати і юридичні особи з обмеженням до 10 тис га в одні руки.

Іноземці зможуть купувати українські землі тільки після ухвалення відповідного рішення на загальнонаціональному референдумі. Коли він відбудеться – не відомо.

Незалежно від результатів референдуму, іноземці не зможуть купувати землю в 50-кілометровій зоні від державного кордону України.

Перед укладанням угоди нотаріус перевірить, скільки потенційний покупець має землі, чи не перебуває він під санкціями і чи не підозрюється в терористичній діяльності. За підсумками перевірки нотаріус складе протокол-резюме.

Скільки землі може придбати фізособа

До 2024 року – 100 га, з 2024 року через юридичну особу – 10 тис га. Проте це не означає, що через пов’язаних осіб не можна буде купити більше. Треба буде лише пояснити походження коштів.

Нардеп Микола Сольський: Усі зможуть купувати більше 100 гектарів землі через родичів, коханок чи партнерів

Як буде визначатися ціна

Визначення ціни земельної ділянки – особиста справа продавця і покупця, предмет переговорів між ними. Ніхто не може змусити продавця і покупця укладати договір за ціною, яка їх не влаштовує.

Проте до 2030 року буде мінімальний поріг, нижче якого ціна опускатися не буде. Мінімальною ціною буде нормативна грошова оцінка ділянки.

“У середньому нормативна грошова оцінка гектара ріллі в Україні становить 27,5 тис грн за гектар. Десь вона більша, десь менша, це залежить від якості ґрунтів”, – пояснює старший проєктний менеджер із земельної реформи Офісу реформ Кабміну Андрій Мартин.

Дізнатися нормативну грошову оцінку земельної ділянки можна на сайті Держгеокадастру.

За прогнозами Мінагрополітики, середня вартість гектара землі одразу після відкриття ринку становитиме близько 50 тис грн. Мінекономіки очікує, що далі земля щороку дорожчатиме на 10-15%.

Ціна на землю: що очікувати з 1 липня

Частина експертів вважає, що ціна не зростатиме вище 1-2 тис дол за га до 2024 року, поки на ринок не прийдуть юрособи. Потім ціна може підвищитися до 5-10 тис дол за гектар.

Чи можна купити землю за кеш

За законом – ні. Розрахунок може здійснюватися лише в безготівковій формі за нотаріальним посвідченням через банківський переказ зі сплатою всіх податків.

Купівля землі має здійснюватися лише через банк з підтвердженням джерел доходів. Тобто просто купити землю не вийде, доведеться відзвітувати, звідки гроші, та сплатити всі податки. Буде здійснюватися фінансовий моніторинг.

Підтвердити доходи можуть довідка про доходи, податкова декларація, виписка із звітності фізособи-підприємця, виписка з банківських рахунків, завірена нотаріусом дарча на гроші.

Як зберегти землю після запуску ринку

Ніхто не може змусити власника продати землю. Згідно із соціологічними опитуваннями, переважна більшість нинішніх власників паїв не планує продавати свої ділянки. Право приватної власності на землю непорушне.

Разом з тим, не завадить перевірити, чи з ділянкою все гаразд. Це можна зробити, скориставшись публічною кадастровою картою. Право власності також можна перевірити у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

У багатьох пайовиків право власності на землю є лише на паперових носіях. Їх легко підробити, тому варто подбати про оцифровку документів через нотаріуса або державного чи приватного реєстратора.

“Українцям не варто поспішати продавати землю. Через п’ять років вона коштуватиме в рази дорожче. Земля – це кращий депозит. Вона завжди буде рости в капіталізації, зростатиме й оренда. Більш цінного ресурсу, ніж земля, немає”, – запевнив ЕП міністр аграрної політики та продовольства Роман Лещенко.

Чи можна продати орендовану землю

Звичайно. Продаж землі, яка перебуває в оренді, а наразі це 60% полів країни, є питанням переважного права.

Після відкриття ринку ділянку можна буде продати, навіть якщо вона перебуває в довгостроковій оренді у фермерів або агрохолдингів. Земля все одно належить власнику і він може розпоряджатися нею, як захоче.

Якщо власник орендованого паю захоче його продати, він повинен звернутися до нотаріуса. Той мусить повідомити про це орендатору, бо він має переважне право купити цю землю.

За два місяці орендар повинен вирішити, купувати пай чи ні. Якщо ні, то пай можна буде продати іншому покупцю. Проте останній зможе повноцінно розпоряджатися землею без обтяжень, коли закінчиться договір оренди.

Важливий нюанс: юридичні особи, агрохолдинги і фермери, які переважно орендують землю, не зможуть її купувати. З 1 липня 2021 року ділянки мають право купувати тільки фізособи – громадяни України.

У такому разі орендар-юрособа може відступити переважне право фізичній особі, яка викупить землю.

Потім орендар або особа, якій він відступив переважне право, може звернутися до власника землі з пропозицією про купівлю-продаж ділянки.

Як буде продаватися земля

Якщо власник захоче продати ділянку, яка не передана в оренду і в межах якої не видані спеціальні дозволи на користування надрами, то продати ділянку можна буде за звичайною процедурою.

Тобто власник може шукати покупців серед знайомих або розмістити оголошення про продаж на профільних ресурсах.

Для укладення угоди треба звернутися до нотаріуса, який здійснить перевірки, посвідчить договір купівлі-продажу та зареєструє перехід прав.

Якщо ділянка перебуває в оренді або є спецдозвіл на користування надрами, то власнику треба буде поінформувати нотаріуса про своє бажання продати ділянку, назвавши бажану ціну продажу.

Далі нотаріус поінформує осіб, які мають переважні права на придбання ділянки. Вони матимуть два місяці для ухвалення рішення про придбання ділянки за запропонованою ціною.

Якщо з їх боку не буде згоди на придбання ділянки, то власник зможе продати ділянку будь-якій іншій особі, яка за законом може бути покупцем.

Аукціони зараз проводяться лише для продажу прав оренди на земельні ділянки державної та комунальної власності.

Як не порушити умови купівлі-продажу землі

По-перше, якщо ділянка буде продана з порушенням переважних прав, то особи, які мають переважні права, зможуть у судовому порядку перевести на себе права та обов’язки покупця ділянки.

По-друге, якщо ділянку придбає особа, яка не має відповідного права (наприклад, буде перевищена дозволена концентрація землі в одних руках), то ділянка буде конфіскована.

Далі вона буде примусово продана на земельних торгах, а виручені гроші будуть повернуті її колишньому власнику.

Як перевірити справжність договорів

За правильність складання договору відповідає нотаріус, який його посвідчує.

“Потенційний покупець може звернутися до професійних землевпорядників або юристів, щоб попередньо перевірити документи на землю. Зокрема, інколи може виникнути потреба виправити кадастрові помилки”, – зазначає Мартин.

16 червня 2021 року Кабмін ухвалив порядок перевірки нотаріусами набувачів земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Така перевірка передбачатиме:

– встановлення особи набувача, кінцевого бенефіціарного власника юридичної особи;

– застосовування санкцій до набувача;

– віднесення набувача до переліку осіб, пов’язаних з провадженням терористичної діяльності, визначення загальної площі земельних ділянок сільгосппризначення, які є у власності набувача.

Для перевірки нотаріуси використовуватимуть дані Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного земельного кадастру та Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізосіб-підприємців та громадських формувань.

Які документи потрібні для укладення угоди

Перед підписанням угоди про купівлю-продаж землі потрібно перевірити:

– паспорти продавця та покупця;

– ідентифікаційні коди сторін;

– звіт про експертну грошову оцінку ділянки;

– документи, що підтверджують право власності на ділянку (витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно або державний акт);

– витяг з Державного земельного кадастру щодо земельної ділянки.

Також потрібно перевірити, чи не є ділянка предметом судового спору та чи не накладені на землю арешт або заборона на відчуження. У такому випадку необхідно припинити чи скасувати накладені арешти та заборони.

Перевірку юридичної чистоти правочину повинен забезпечити нотаріус, якщо власник звернеться до нього за посвідченням договору.

Де можна отримати додаткову інформацію

У Державному земельному кадастрі та Урядовому контактному центрі (телефон 1545). Відповіді на найпоширеніші питання є тут . Безкоштовну правову допомогу також може надати Мін’юст.

Крім того, можна звернутися до нотаріуса чи юриста. Вони допоможуть розібратися, чи не порушене переважне право землекористувача на придбання ділянки і чи не є ділянка предметом судового спору.

Закон про землю – що потрібно знати звичайному українцю

Наприкінці березня парламент зняв мораторій на продаж земель сільгосппризначення, який діяв в Україні з 2001 року. Ухвалений закон поступово, з багатьма обмеженнями, але все ж таки повинен запустити в країні ринок землі, який існує майже у всіх країнах світу. Ми вивчили документ і за допомогою експертів постаралися відповісти на ключові запитання, які цікавлять українців: коли запрацює ринок, хто зможе купувати і продавати землю, скільки вона буде коштувати, що зміниться для власників паїв?

Валентина Червоножка
Журналіст економіка, фінанси, агробізнес, історія, подорожі

Як ринок працює зараз?

Поки Україна поряд з Венесуелою, Північною Кореєю, Таджикистаном, Конго і Кубою є однією з шести країн світу, де діє мораторій на продаж сільськогосподарських земель. Згідно з 78 статтею Земельного кодексу України, така земля може бути у приватній власності. Але де-юре продавати її не можна. Отримати її можна кількома способами:

• в результаті безоплатної передачі з державної або комунальної власності, на що має право кожен громадянин України;
• приватизувавши земельну ділянку, яка була раніше надана в приватне користування для ведення особистого селянського господарства в межах безкоштовної приватизації;
• отримавши пай після розформування колгоспів (для жителів сільської місцевості);
• отримавши землю у спадок, в подарунок, на обмін.

Під забороною продажу зараз перебуває близько 96% українських сільгоспземель. Однак де-факто в країні давно вже діє нелегальний ринок землі. Придумано безліч схем обходу мораторію: змінюють цільове призначення сільгоспземель; беруть їх в оренду на 49 років, а потім продають корпоративні права; вилучають через суд як погашення фіктивних боргів власника земельного паю тощо.

У підсумку величезна кількість сільгоспземель перебуває сьогодні в нелегальному використанні. У грудні 2019 року Міжнародна компанія EOS Data Analytics разом з Інститутом космічних досліджень Національної академії наук України надали результати дослідження на основі аналізу знімків з космосу. З’ясувалося, що в Україні не зареєстровані в кадастрі і фактично не враховані 4,3 млн га полів.

Як ухвалювався закон про землю і в якому він зараз статусі?

Нинішній закон надійшов на розгляд парламенту в жовтні 2019 року. У листопаді його ухвалили в першому читанні, запропонувавши понад чотири тисячі поправок. До березня вдалося розглянути тільки половину з них. Але під загрозою неотримання траншу МВФ Президент Володимир Зеленський переконав депутатів його проголосувати. При цьому в документ було внесено низку обмежень – щодо розміру продаваних земель і купівлі їх іноземцями. У ніч з 30 на 31 березня о 0.42 парламент 259 голосами підтримав законопроєкт № 2178-10 про обіг земель сільгосппризначення в цілому.

Закон, звісно, ухвалено, але є нюанси. Щоб він запрацював, його має підписати спікер, а потім президент. Але кілька політичних сил вже зареєстрували 5 постанов про його скасування. І спікер не може підписати документ до їх розгляду. Коли це може статися, поки що неясно. Верховна Рада скасувала пленарні засідання до кінця карантину у зв’язку з епідемією коронавірусу. Поки що це до 24 квітня, але цілком можливо, що карантин буде продовжено. Тексту проголосованого закону на сайті Верховної Ради також поки що немає (подивитися його можна тут).

Незважаючи на перипетії з ухваленням, експерти позитивно оцінюють сам факт запуску ринку землі. «Це складне політичне питання, – зазначає Олег Шевцов, керівний радник юридичної компанії «Alexandrov&partners». – Але навіть в тих умовах, в яких ринок відкрито сьогодні, це є великим досягненням і значним кроком вперед для розвитку нашої країни».

Скільки і куди потрібно вкласти

Коли запрацює ринок і хто зможе купувати землю?

Ринок землі буде запускатися в кілька етапів, частину з яких за датами ще не визначено.

З 1 липня 2021 року землю зможуть купити тільки фізичні особи, які є громадянами України. Максимальний розмір – 100 га на людину (у першому читанні пропонувалося продавати до 10 тис. га одному покупцеві).

З 1 січня 2024 року поряд з фізособами землю зможуть купувати також юридичні особи з українською структурою власності, територіальні громади та держава. При цьому максимальний розмір покупки може становити 10 тис. га.

Іноземці (фізичні та юридичні особи) зможуть купувати землю тільки в разі позитивного голосування на всеукраїнському референдумі. Ця норма була внесена до другого читання закону. Коли буде проведено референдум – поки що не відомо.

Експерти не вітають подібні обмеження з приводу іноземців. «Вони є негативним фактором для розвитку ринку землі – переконаний Олег Шевцов. – Не допускаючи сьогодні іноземців до придбання землі, ми знижуємо її вартість. Разом з тим, залишається питання, що робити тим іноземним компаніям, які вже працюють на ринку України кілька років».

Яку землю можна буде продавати та купувати?

Ухвалений закон стосується запуску ринку земель сільгосппризначення. Варто відзначити, що частина сільгоспземель вже перебувала в обігу до його ухвалення. Йдеться про ділянки для ведення особистого селянського господарства, отримані громадянами України в рамках безкоштовної приватизації, зазначають старший юрист Тимур Енхбаяр та його колега юрист Святослав Козак з юридичної фірми «Sayenko Kharenko».

Закон про відкриття ринку землі стосується тих ділянок сільгосппризначення, продаж яких був заборонений мораторієм. Це земля для ведення товарного сільськогосподарського виробництва і ділянки, виділені власникам земельних паїв після розформування колгоспів для ведення особистого селянського господарства. Саме для неї і відкривається ринок.

Наскільки це складно, і чи можна спростити процес

Якою буде процедура купівлі землі?

Ухвалений закон прямо не регулює питання процедури купівлі-продажу землі, але він містить три істотні нововведення до звичайної процедури купівлі-продажу земельної ділянки. Сьогодні вона включає нотаріальне посвідчення договору про купівлю-продаж з внесенням даних про нового власника в кадастр. З набранням чинності нового закону:

• Покупець буде перевірятися на предмет можливості придбання ним землі в певних розмірах. Порядок такої перевірки має затвердити Кабінет Міністрів. Зараз він не виписаний.
• Купівля буде можлива тільки в безготівковій формі. Для цього покупцеві потрібно відкрити рахунок у банку.
• Повинні бути документально підтверджені джерела походження коштів для купівлі землі.

Подібна процедура передбачена, щоб мінімізувати створення різних нелегальних схем на підставних людей з метою скупки земель.

Як буде визначатися ціна землі?

Ціна землі буде формуватися ринком – за домовленістю сторін договору купівлі-продажу. Але для того, щоб на початковому етапі функціонування ринку землю не намагалися скупити дуже дешево, в законі прописано одну вимогу щодо ціни – до 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок, виділених раніше як паї, не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку.

Оцінку буде проводити Держгеокадастр. Вона буде складатися на основі аналізу грунтів за різними параметрами – їх складу, кліматичних умов, розміщення. Планується створити відкриту базу даних з усією інформацією щодо нормативної грошової оцінки земель у різних регіонах.

Чи можна буде продати землю, якщо пай в оренді?

Можна. Ніхто не зможе заборонити власнику землі розпорядитися нею на свій розсуд. При цьому потрібно враховувати, що орендар матиме переважне право придбати таку земельну ділянку. Він може передати своє переважне право іншій особі, про що повинен письмово повідомити власника землі, зазначає Микита Кочерба, юрист міжнародної юридичної служби Interlegal.

Якщо власник вирішить продати землю, він повинен спочатку запропонувати її орендарю. При продажу третій особі від орендаря потрібно отримати згоду про те, що він не хоче використовувати своє переважне право, в іншому випадку нотаріус може відмовитися завірити угоду. Якщо орендар відмовляється давати згоду на продаж, то, швидше за все, доведеться почекати закінчення дії договору оренди.

Ми порівняли Київ, Львів, Одесу, Дніпро і Харків

Кому забороняється володіти землею?

Ухвалений закон містить досить широкий перелік суб’єктів, які не зможуть купувати землі сільгосппризначення в Україні. Це стосується:

• фізичних осіб – громадян інших країн;
• іноземних юридичних осіб;
• юридичних осіб, членами, акціонерами або власниками яких є громадяни держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;
• юридичних осіб, кінцеві власники яких зареєстровані в офшорних зонах або їх неможливо встановити;
• фізичних та юридичних осіб, щодо яких застосовано різні економічні санкції;
• осіб, які мають або мали відношення до терористичних організацій;
• юридичних осіб, які створені за законодавством України, але перебувають під контролем інших юросіб, зареєстрованих в державах з чорного списку FATF (країни, які недостатньо борються з відмиванням грошей).

Більш жорстке обмеження встановлено для купівлі земель, розташованих в зоні за 50 км до державного кордону. Іноземці можуть отримати право купувати землю після позитивного голосування на референдумі. Але навіть після цього не зможуть володіти землями, розташованими в 50-кілометровій зоні.

Які землі заборонено продавати?

Заборонено продавати земельні ділянки сільгосппризначення, які перебувають у державній та комунальній власності. Цю норму внесли в закон до другого читання. На думку експертів, з трьох причин.

По-перше, кадастрова карта досі не містить повної інформації про державні та комунальні землі. Створити цифрову карту земель України за дорученням Кабміну до кінця 2020 року повинна Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру. Фактично за пів року до запуску ринку землі. Але експерти сумніваються в тому, що це може бути реалізовано. «Професійні учасники ринку висловлюють сумніви в можливості повного наповнення земельного кадастру до 1 липня 2021 року», – визнає Тимур Енхбаяр.

По-друге, з відкриттям 2021 року через низку обмежень (продаж максимум 100 га в одні руки, заборона на продаж землі іноземцям, допуск українських юросіб тільки через два з половиною роки) ринок землі не зможе функціонувати повноцінно і генерувати високу вартість землі. На повну силу він запрацює з 2024 року. Можливо, тоді подібну заборону і знімуть.

По-третє, тут присутній і чисто політичний аспект. Окремі політичні сили заявляють про великі ризики розпродажу державної та комунальної землі.

Крім того, забороняється відчуження земель, розташованих на тимчасово окупованих територіях у Донецькій та Луганській областях, Автономній Республіці Крим та Севастополі, крім передачі їх у спадок.

Економлячи на дрібницях, можна накопичити на дорогі подарунки